Lors d’une cession de fonds de commerce, le bailleur peut être réticent sur le changement de son locataire. Ces réticences engendrent souvent des complications pendant les négociations entre cédants et acquéreurs et peuvent compromettre la réalisation de la cession du fonds de commerce.
En tout état de cause, il faut savoir que le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du droit au bail cédé avec le fonds de commerce.
En effet, sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Le locataire qui souhaite céder son fonds de commerce a le droit, intangible, de céder son bail à l’acquéreur du fonds.
Toutefois, le bail commercial peut contenir certaines clauses restreignant le droit de céder :
Le bail peut notamment exiger l’intervention du bailleur à l’acte de cession.
Le bail peut aussi prévoir une clause de préemption au bénéfice du bailleur qui pourra alors se porter acquéreur du fonds de commerce cédé, prioritairement.
L’acquéreur dispose du droit au renouvellement du bail.
L’acquéreur dispose du droit au renouvellement du bail. Ce droit reste néanmoins subordonné au respect des clauses du bail commercial.
Le fait que la cession du fonds intervienne pendant la dernière période triennale est donc sans incidence sur le droit au renouvellement du bail appartenant à l’acquéreur.
Évidemment, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locatair. Mais il ne peut pas invoquer une faute commise par le cédant à l’encontre de l’acquéreur pour justifier un refus du droit au renouvellement.
Les devoirs de l’acquéreur :
L’acquéreur doit exécuter les obligations résultant du bail, sauf accord convenu avec le bailleur. Il doit notamment respecter la destination des lieux.
Le bailleur peut se retourner contre le cédant en cas de non-paiement des loyers par l’acquéreur.
Mais uniquement en présence d’une clause de garantie solidaire. Le cédant ne peut donc être tenu des obligations nées du bail, et notamment du paiement des loyers échus après la cession que s’il en a pris expressément l’engagement, et pour une durée maximale de 3 ans.
Un état des lieux doit être réalisé entre l’acquéreur et le bailleur lors de la cession du fonds de commerce
Lors de la prise de possession des locaux par l’acquéreur du fonds de commerce, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et l’acquéreur ou par un tiers mandaté par eux.
Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra pas invoquer la présomption par laquelle le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.